Что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция

Сообщение Тихоокеанского информационного агентства «Острова».

Дата передачи квартиры по договору давно прошла, а стройка всё ещё не завершена? Знакомая картина для тысяч дольщиков по всей стране. Одни застройщики честно предупреждают о задержках, другие кормят завтраками до последнего. Как действовать в такой ситуации — вопрос не праздный. Консультации по сложным жилищным вопросам предоставляют специалисты юридической компании krylov-pardilov.ru, а в этой статье разберём основные шаги, которые помогут защитить ваши права и кошелёк.

Почему застройщики срывают сроки сдачи дома

Прежде чем бежать в суд, полезно понять причину задержки. От этого зависит стратегия дальнейших действий. Иногда проблема временная и решаемая, а иногда — признак серьёзных неприятностей у строительной компании.

Типичные причины затягивания сроков:

• Финансовые проблемы застройщика — не хватает денег на материалы и подрядчиков
• Сложности с подключением коммуникаций — газ, электричество, водоснабжение
• Проблемы с документацией — разрешения, согласования, экспертизы
• Недобросовестность подрядчиков — срывают графики работ
• Форс-мажорные обстоятельства — хотя на них списывают что угодно

Самый тревожный сигнал — когда на стройплощадке пусто, работы не ведутся, а офис застройщика перестал отвечать на звонки. Это может означать предбанкротное состояние. В таком случае действовать нужно максимально быстро, пока есть что взыскивать.

Какие права есть у дольщика при нарушении сроков по ДДУ

Федеральный закон № 214-ФЗ защищает дольщиков достаточно серьёзно. При нарушении сроков передачи квартиры у вас появляется целый арсенал возможностей. Причём эти права возникают автоматически — не нужно ничего доказывать, кроме самого факта просрочки.

Что можно требовать от застройщика:

• Неустойку за каждый день просрочки — 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора
• Возмещение убытков — расходы на съём жилья, хранение вещей
• Компенсацию морального вреда — нервы тоже чего-то стоят
• Расторжение договора и возврат денег — если просрочка больше двух месяцев
• Проценты за пользование деньгами при расторжении ДДУ

Важно: подписывая дополнительное соглашение о переносе сроков, вы фактически отказываетесь от неустойки за этот период. Застройщики часто давят на дольщиков, уговаривая подписать такие бумаги. Подумайте трижды, прежде чем соглашаться. Юридической обязанности подписывать допсоглашение у вас нет.

Как контролировать ход строительства и реальные сроки сдачи

Информация — ваш главный союзник. Чем раньше поймёте, что дело идёт к просрочке, тем больше времени на подготовку. Застройщики обязаны раскрывать определённые сведения, и этим нужно пользоваться.

Где искать информацию:

• Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф) — там публикуются проектные декларации и фотоотчёты
• Сайт застройщика — обязан размещать актуальную информацию о ходе строительства
• Веб-камеры на стройплощадке — многие застройщики их устанавливают
• Чаты и форумы дольщиков — там люди делятся инсайдерской информацией
• Арбитражные дела с участием застройщика — проверьте на kad.arbitr.ru

Особенно насторожитесь, если застройщик перестал публиковать фотоотчёты, исчез из соцсетей или против него появились иски от подрядчиков. Это красные флаги. Также полезно съездить на стройку лично и посмотреть своими глазами — ведутся ли работы, много ли техники и рабочих.

Претензия застройщику: как правильно составить и отправить

Когда срок сдачи прошёл, а ключей нет — пора писать претензию. Это не обязательный этап для суда, но крайне желательный. Некоторые застройщики реально платят по претензиям, чтобы не связываться с судебными разбирательствами. Плюс без предварительного обращения суд не взыщет штраф 50% в вашу пользу.

Что указать в претензии:

• Реквизиты договора долевого участия — номер, дату
• Дату, когда квартира должна была быть передана
• Количество дней просрочки на момент написания
• Расчёт неустойки (можно приложить отдельным документом)
• Требование выплатить неустойку в добровольном порядке
• Срок для ответа — обычно 10-14 дней
• Банковские реквизиты для перечисления денег

Отправляйте заказным письмом с уведомлением на юридический адрес застройщика. Сохраните квитанцию и опись вложения — это доказательства для суда. Можно продублировать на email из договора, но бумажный вариант обязателен. Если хотите грамотно составить документы и максимизировать шансы на успех, стоит обратиться за квалифицированной помощью по жилищным спорам.

Исковое заявление в суд на застройщика за просрочку

Застройщик проигнорировал претензию или прислал отписку? Готовим иск. Не бойтесь судов — в спорах с застройщиками дольщики выигрывают в подавляющем большинстве случаев. Закон однозначно на вашей стороне, главное — правильно оформить требования.

Куда подавать иск — выбираете сами:

• По месту нахождения застройщика
• По месту строительства дома
• По вашему месту жительства

Госпошлину платить не нужно — это спор о защите прав потребителей, освобождение от пошлины при цене иска до миллиона рублей. В иске требуйте неустойку, компенсацию морального вреда (10-30 тысяч рублей обычно), штраф 50% за отказ добровольно удовлетворить требования, возмещение убытков если они были.

Будьте готовы к тому, что суд снизит неустойку по статье 333 ГК РФ. Застройщики всегда об этом просят, и суды часто идут навстречу. Снижают обычно в 2-3 раза. Но даже урезанная неустойка плюс штраф — это существенные деньги. При просрочке в полгода и квартире за пять миллионов можно получить 300-500 тысяч рублей.

Расторжение ДДУ при существенной просрочке сдачи квартиры

Иногда ждать надоедает настолько, что хочется просто забрать деньги и уйти. Закон даёт такую возможность. Если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца — вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата всех уплаченных сумм плюс проценты.

Порядок расторжения такой: отправляете застройщику уведомление об одностороннем отказе от договора заказным письмом. С момента отправки договор считается расторгнутым. Застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть вам деньги и выплатить проценты за пользование ими — 1/150 ставки ЦБ за весь период.

Но есть подводные камни. Если застройщик в предбанкротном состоянии — денег вы можете не увидеть. Проверьте финансовое положение компании прежде чем расторгать договор. Иногда выгоднее дождаться квартиры, даже с опозданием, чем встать в очередь кредиторов при банкротстве. Также учитывайте рост цен на недвижимость — полученных денег может не хватить на аналогичную квартиру.

И практический совет: какой бы путь вы ни выбрали, не сидите сложа руки. Просрочка сама по себе не исчезнет, а время работает против вас. Чем раньше начнёте защищать свои права, тем больше шансов получить достойную компенсацию или хотя бы квартиру в обозримом будущем.