В чем ключевая разница ипотечных рынков Европы и России

Сообщение Тихоокеанского информационного агентства «Острова».

О политике центробанков, ипотечных кредитах и развитии европейского и российского банковского сектора рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс

Игорь Индриксонс

Весна 2015 года стала определяющим рубежом для центральных банков Европы и России: первые подтвердили политику удержания базовых процентных ставок на минимальном уровне, что сразу же отразилось на стоимости ипотечных кредитов, а российский ЦБ снизил ключевую ставку до 12,5% годовых.

Великобритания

Банк Англии продолжает удерживать базовую процентную ставку на уровне 0,5% годовых, оставаясь верным своей политике, проводимой на протяжении последних шести лет. Ставка британского банковского сектора не меняется с марта 2009 года, когда она впервые опустилась до этого минимального значения за всю историю своего существования. Низкая базовая процентная ставка, стремящаяся к нулю инфляция наряду с другими параметрами рынка недвижимости страны свидетельствуют о благоприятных инвестиционных перспективах. Третий месяц подряд удерживается повышательный тренд количества одобренных ипотечных кредитов, превысившего в начале года отметку в 60,7 тысячи единиц. Растет средневзвешенная стоимость недвижимости, прибавившая за 2014 год более €16 тыс. и превысившая порог в €260 тыс. На этом фоне правила ипотечного кредитования, принятые в посткризисный период с целью нивелирования его последствий, уже начинают вызывать нарекания со стороны участников рынка. По данным Ассоциации ипотечных кредиторов Великобритании (IMLA), сегодня рынок наполнен ипотечными продуктами, ориентированными на состоятельных клиентов, и испытывает явный дефицит предложения для местных заемщиков с невысоким и нестабильным доходом.

Испания

Для испанского ипотечного рынка определяющую роль играет политика Европейского центробанка. Главный монетарный институт Европы продемонстрировал готовность удерживать ключевую процентную ставку на уровне 0,05%, которая и сегодня остается на том же уровне.

Несмотря на снижающиеся ставки по ипотеке и заверения правительства в том, что ситуация на рынке недвижимости улучшается, обнародованная статистика отчужденной ипотечной недвижимости свидетельствует об обратном. Так, в 2014 году испанские дебиторы лишились почти 35 тыс. объектов недвижимой собственности, выступавшей залогом по ипотечным договорам, — это почти на 7,5% больше, чем годом ранее.

Негативная ситуация, складывающаяся на рынке ипотечного жилья, отражается на общем положении на рынке. По итогам апреля 2015 года отрицательную динамику показали цены на вторичном рынке жилья: по сравнению с тем же периодом прошлого года они сократились на 1,7%. На испанском вторичном рынке сегодня пустуют около 100 тыс. объектов.

Дания

С начала 2015 года Центральный банк Дании борется за крону и местный бизнес. Только в январе политика удержания курса национальной валюты обошлась ему в 106 млрд крон. Процентная ставка по депозитам в течение двух с половиной недель февраля снижалась четырежды и сегодня находится на уровне -0,75%, величина ключевой ставки составляет 0,05%.  

Датские заемщики с начала года занимаются переоформлением своих долговых обязательств. После того как в январе рынок наводнили банковские предложения ипотеки под 2% годовых, дебиторы выстроились в очереди у офисов кредитных учреждений. С февраля пошла новая волна снижения — теперь получить ипотечный кредит можно под 1,5% годовых.

Турция

В конце февраля турецкий Центробанк, придерживающийся объявленного курса на смягчение монетарной политики, в четвертый раз с лета 2014 года понизил ключевую процентную ставку до 7,5%, удерживая ее на этом уровне и по сей день.

Одновременно нацбанк страны уменьшил предельную ставку фондирования с 11,25% до 10,75%, а ставку заимствования — с 7,5 до 7,25%. Этому предшествовало ее прошлогоднее резкое повышение с 4,5 до 10%, призванное поддержать курс лиры относительно основных мировых валют.

В апреле 2015 года наблюдался рост цен на турецкую недвижимость, составляющий примерно 3% в секторе продаж и 2% в секторе аренды жилья. Принимая во внимание тот факт, что турецкая лира за последний год потеряла примерно треть стоимости по отношению к доллару, говорить о стабильной тенденции явно преждевременно. На фоне слишком медленных темпов послекризисного восстановления экономики страны, достаточно высоких кредитных ставок, серьезной инфляции, в апреле 2015 года превысившей 7,9%, перспективы ипотечного рынка Турции выглядят весьма туманными.

Чехия

Процентные ставки по ипотеке в Чехии, обусловленные общеевропейской тенденцией к снижению стоимости заемных банковских денег, а также удерживаемой центробанком ключевой процентной ставкой на уровне 0,05%, на данный момент опустились до рекордно низкой отметки в 1,89%.

Однако дешевые деньги не стали решающим аргументом для заемщиков в пользу получения ипотеки. По данным Министерства регионального развития Чехии, чешский ипотечный рынок в прошлом году недосчитался почти 7 тыс. заемщиков. В 2014 году банки страны выдали почти 86 тыс. кредитов на общую сумму $5,5 млрд, годом ранее — более 92,5 тыс. дебиторов взяли в местных банках почти $5,8 млрд. Снижение спроса на ипотеку сохранилось и в первом квартале 2015 года.

Россия

В перспективе ближайших нескольких лет вопрос валютной ипотеки в России, кажется, будет закрыт. Это подтверждает и информация Банка России, свидетельствующая о том, что в 2015 году до апреля российские банки выдали всего 25 ипотечных кредитов в валюте на сумму 960 млн руб., в рублях — почти 136 тыс. на общую сумму в 217 с лишним млн руб.

С одной стороны, в 2014 году население получило весьма эффективную прививку от кредитования в иностранной валюте. По опыту кризиса 2008 года можно сказать, что некоторое время она будет действовать. С другой стороны, с 1 апреля вступило в силу решение Банка России о повышении коэффициента резервирования валютных кредитов со 150 до 300%, что делает этот вид услуг невыгодным для коммерческих банков страны.

Если российский Центробанк нашел способ отвратить коммерческие банки от кредитов в валюте, то озвучить внятный рецепт по решению проблемы примерно с 30 тыс. валютно-ипотечных заемщиков, обязательства которых на настоящий момент оцениваются более чем в 100 млрд руб., ему до сих пор не удалось. Высказанное в адрес коммерческих банков предложение по конвертации кредитов в рубли (во многом в силу его рекомендательного характера) банки в общей массе проигнорировали, а при ближайшем рассмотрении оно оказалось не выгодным не только для кредиторов, но и для заемщиков. Поиск взаимоудовлетворяющих схем продолжается до сих пор. Что до перспектив российской рублевой ипотеки, то ее судьбу во многом определяют мартовские события. В апреле Банк России принял решение о снижении величины ключевой ставки с 14% до 12,5%, а Правительство России объявило о запуске программы господдержки и субсидировании ставки по ипотеке до 12% годовых. В рамках этой программы, получившей старт 20 апреля, государственная поддержка коснется тех заемщиков, чьи ежемесячные ипотечные платежи в рублях или валюте возросли более чем на 30%.

Средняя величина процентных ставок по ипотечным кредитам, выданным домашним хозяйствам в 2014 году

В сложившейся ситуации национальные банки Европы и России решают разные задачи. Российский Центробанк, удерживая ключевую процентную ставку на относительно высоком уровне, в условиях снижения экономической активности пытается сдержать инфляцию, которая в апреле 2015 года достигла 16,4%.

Снижение ставки до 12,5% подтверждает курс на сокращение рисков охлаждения экономики без создания дополнительной угрозы усиления инфляционного давления. Иными словами, наступление вероятной рецессии в экономике страны пугает российский Центробанк намного больше, чем растущие цены. Главные монетарные институты Европы, напротив, пытаются разогнать потребительские цены в своих странах, динамика которых в настоящее время ушла практически в отрицательную зону. Дешевые деньги привлекают потребителей, в том числе и активизируя национальные ипотечные рынки. Правда, это является достаточным аргументом для увеличения объемов кредитования отнюдь не во всех странах.